物件の収益性は年利回りで判定。高すぎる物件は要注意！
不動産物件の収益性はどのように判定すれば良いのでしょうか？
一般的には他の金融商品等と同じように「年利回り」を算出して判定します。
家賃収入が預金の利息や株式の配当と同じ「インカムゲイン」です。
100万円で買った株式に対して年間20,000円の配当がつけば、配当の年利回りは2%ということになります。
同じように不動産物件の利回りは、取得した物件の価格に対して「年間に受け取れる家賃収入が何%になるのか」を示すものです。
例えば、物件価格が100万円、月額の家賃が60,000円(年間720,000円)であれば年利回りは7.2%です。
預金金利が10年定期でも年0.1%しかつかない時代なので、この利回りの高さは驚異的です！
資産運用の観点から言えばお金を銀行に預けるよりも、不動産に投入した方がかなりの効率です。
ただし、この数値はあくまでも税金やマンションの管理費、月々のローン返済等の諸経費を除いた「表面利回り」です。
これらの諸経費を差し引くと、利回りは大きく下がります。(それでも預貯金の金利に比べれば大きな利回りにはなりますが)
大まかですが、中古マンションの投資の表面利回りは、東京の都心で年4から6%、大阪の中心部で5から8%といったところです。
購入を希望する物件の利回りがこの水準を下回るようであれば、投資のうまみはそこまで大きくないと言えます。
ただし、利回りは高ければ高いほど良いというものでもありません。
当然ですが、不動産の利回りは物件価格が安ければ安いほど(または家賃が高ければ高いほど)上がる仕組みになっています。
ただ、物件価格が安いという事は
「あまり人気がなく入居者がつきにくい物件」
である可能性も高いということです！
また、安い物件は一般に老朽化していることも多いので、修繕費等の経費がかさんで実質的な利回りが下がる場合もあります。
表面利回りの高すぎる物件よりも、むしろ平均的な物件を選んだ方が良いと言えるかもしれません。
