東京都と大阪府で比べたとに利回りはどうなっていくのでしょうか。

・利回りとは

先程から何度か出ている利回りというのは、大きく分けて表面利回りと実質利回りに分けられます。

表面利回りは簡単に言うと物件の家賃収入の割合を示したもので、年間の家賃収入が物件の価格のどの程度の割合なのかを計算することを言います。

年間家賃収入÷物件価格で割り出すことが可能になっています。

そして実質利回りは固定資産税や管理費などの経費を含めて細かく算出したものを言います。

実際に東京と大阪で表面利回りを用いて計算してみると、どの程度の違いになるのでしょうか。

一般的な大阪の物件価格の平均は1,500万ほどで、家賃平均は7万円前後となっています。

対して東京の物件価格の平均は2,000万前後で、家賃平均はあまり変わらず8万円ほどとなっています。

この数字を使って計算してみましょう。

・大阪府の表面利回り(概算)

年間家賃収入:7万円×12か月=84万円
84万円÷1,500万円=0.056

大阪府の表面利回りは5.6%になる結果となります。

・東京都の表面利回り(概算)

年間家賃収入:8万円×12か月=96万円
96万円÷2,000万円=0.048
東京都の表面利回りは4,8%になる結果となります。

両方の表面利回りを比較するとその差は0.8%ととても小さな差になります。

短期的な投資などではほとんど差がないと思われがちですが、不動産投資とは長期にわたって運用するのが基本です。

・0.8%の差が数十年後には…

1,500万円の物件を所有して、20年間運用を続けたとすると、1,500万円×0.8%×20年=240万円
となります。

長期運用することを想定すると、これだけの差が生じてくることになります。

20年で240万円はかなり大きな運用額になるので、これだけでも大阪で不動産投資を行う方がメリットがあることがわかります。

もちろんこちらは一つの物件のみで計算しているものなので、複数の物件を所有することで利益も変わってきます。

購入する物件の立地を考慮することが、利回りをよくするコツ

先程の解説で東京と比べて大阪の方が不動産投資に向いている可能性が高い、ということはなんとなく理解してもらえたかと思います。

ですが、不動産投資というのは単に利益の世界の話だけではありません。

不動産投資を行う上で気を付けないといけないのは、「空き室リスク」と「家賃下落」です。

どちらのリスクも物件の立地状況が大きく関わってきます。

不動産投資を行う上で気を付けないといけないのは、「空き室リスク」と「家賃下落」です。
どちらのリスクも物件の立地状況が大きく関わってくるので、こちらについても触れていきましょう。

・空き室リスク

空き室リスクはその名の通り、運用している物件を借りている人間がいない状態のことを指します。

物件が借りられなければ収入を得ることは全く無いので、まずは借りてもらうことと、住み続けてもらうことが第一となります。

物件が入居者に借りられる条件は多々ありますが、やはり「人気のある地域」「住みやすい周囲の環境」が第一です。

人気のないエリアや周囲の交通機関の状況、生活に必要な店舗や施設などの状況が悪ければ借りたいと思う方も減ってしまいます。

・家賃下落

もう一つの家賃下落に関しては、人気のないエリアなどに立地している物件で、入居してもらうために家賃を下げざるを得ない状況のことを指します。

こちらも空き室リスクと同様、やはり住みやすい地域に位置した物件であることが望ましいと考えられます。

以上のことから、二つのリスクを回避するためには人気のあるエリアの中から購入する物件を選ぶのが大切です。

まとめ

大阪は人気のエリアがあり、その周辺で不動産投資を上手く行うことがカギになっています。

また、これからの大規模再開発に向けた経済効果も見逃せないところなので、日本第二位の大都市である大阪で不動産投資を行うのは魅力的であると思います。

東京オリンピックを終えた東京でも、今後の大規模再開発の話題はありますし、日本の首都というブランドを持ち合わせているのが強みなので、東京で不動産投資を行うことも決して悪いというわけではありません。

その時の物価や地価、購入する物件の立地状況やエリアの状態などを上手く見極めて投資を行うのが最も効果的な方法です。

もし、どちらを選べばよいのかどうしても判断が出来ないという場合は、東京と大阪両方で不動産投資を運用していく方法を取ることも検討してみて下さい。

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