不動産投資を大阪でした方が良い理由!東京より大阪で!

ますます高まる大阪ワンルームマンション投資の魅力!

東京に比べて価格が安い大阪のワンルームマンションは、年収500万円前後のサラリーマンの方でも比較的気軽に購入できます。

 

そして、ローンを完済すれば月々60,000円程度のキャッシュフロー(家賃収入)を得ることができます。

 

しかも、与信枠(与信限度額)をフルに活用すれば1室だけでなく2、3室のワンルームマンションを購入することが可能です!

 

東京のワンルームマンションはここ数年オリンピック特需によってどんどん値上がりしております。
1室3,000万円、4,000万円と言う高額な物件も珍しくありません。

 

しかし、大阪なら中心部の新築物件でも2,000万円前後。
築10年程度の築浅物件なら1,300〜1,400万円で購入可能です!

 

つまり、東京なら1、2室しか買えなくても、大阪なら3、4室買うこともできるわけです!
もちろん部屋数が多くなればなるほど家賃収入が増えますし、同時に空室リスクや家賃下落リスクなどのリスクの分散が図れます。

 

東京に比べて物件価格が安いのは大阪ばかりではありません。
他の地方に行けば中古ワンルームマンションが数百万円台で売られているところもあります。

 

そして、取得価格が安いので、計算上は大阪以上に高い利回りやキャッシュフローが得られるケースも多々あります。

 

しかし、物件価格が安いという事、空室リスクや家賃下落リスクが高いことの裏返しでもあります!
なぜなら、地元経済があまり活発ではなく人口流出が激しい地域ほど人口が減っているので

 

入居者がつきにくい

入居がなかなか決まらないから家賃が下がりやすい

 

という問題を抱えているからです。

 

どんなに取得価格が安くて計算上の利回りやキャッシュフローが高い物件でも、実際に家賃を払ってくれる入居者を確保できなければ収益を上げられません。
老後の生活原資を確保するための投資対象としては、あまり好ましくないでしょう。

 

その点、大阪経済は着実な発展が見込まれており、東京で言えば都市にあたる大阪中心6区

・北区
・中央区
・福島区
・西区
・浪速区
・天王寺区

及び、新大阪では流入人口が拡大しています!

 

物価が東京に比べて安いだけでなく、空室リスクや家賃下落リスクがかなり抑えられます。
そういう点でも大阪のワンルームマンションは極めて有利な投資対象なのです!

 

大阪の不動産投資について相談に乗ります!


2020年東京オリンピックに沸く日本、でもその先は大丈夫なの?

2020年オリンピック・パラリンピックの開催が決まっている東京は地域再開発やビル建築のラッシュです。
高度経済成長期やバブル景気時代の再来を思わせるようです。

 

もっとも、2020年に東京オリンピックが終了すれば、お祭りが終わったかのように建物の建設ラッシュは静まるはずです。

 

そして宴の後には、一時的に忘れ去られていた日本が抱える「社会構造上の問題」が再び大きくクローズアップされるでしょう。

 

【少子高齢化】と【人口減少】という深刻な問題です。

 

経済成長の支えとなる労働者がどんどん減る一方で、医療の発達によって高齢者の割合が高まり、日本の社会保障費負担は年々増加しています。


どんなに日本の景気を良くしたとしても

日本の景気を良くしたとしても、このような社会構造そのものを大きく変える事は難しそうです。

 

その結果、現役世代の年金払いの負担がますます増加し

 

「老後を迎えても負担に見合った年金の受け取りが見込めなくなる」

 

と言う悲しい状況が年を大事に深刻になっていく事は目に見えています。

 

しかも、受け取れる年金が減るだけでなく、今のような円安が続けば老後に必要なお金も増えることになるかもしれません。。。

 

物価の上昇(インフレ)とともに、お金の価値が目減りしてしまうからです。

 

老後の生活費を年金や保険だけに頼っていたら、生活が立ち行かなくなる恐れがあるというわけです。

 

そうした将来を迎えないようにするためには、何らかの自衛策を講じておかなければなりません。

 

特に年金の受給額が大きく減りそうな20代30代の人々はなるべく早くから準備を進めておく必要があります!

 

まだ老後を迎えるまで30から40年の時間があるので、今のうちにしっかりと対策を立てておいてください。

東京に住んでても大阪の投資用不動産を購入する人が増えてる

最近は東京など、大阪以外にお住まいの方が大阪の新築中古ワンルームマンションを購入するケースも目立っています。

 

「東京の物件は高すぎて手が出ない、でも将来のことを考えてマンションは買いたい」
と言う人たちが大阪の物件に着目しているようです。

 

そうした方々のために大阪のワンルームマンションの魅力についても詳しくお教えします。

 

もちろん、投資にはリスクがつきものです。
そこで、ワンルームマンション投資のリスクについてもしっかりと解説します!

 

そのリスクを避けるためにも大切な信頼できる不動産会社の選び方についてもお教えします。

 

是非、当サイトを活用して大坂で不動産投資をしてゆとりのある老後を実現してほしいと思います☆


?不動産投資は東京より大阪の方がおすすめ?地域ごとの違いなどを徹底的に比較してみた!

 

地域ごとに不動産投資の有利不利は変わってきますが、一般的に東京都よりも大阪府の方が物件価格が割安で、不動産投資を行う際の運用がしやすいといわれています。

 

では何故東京都よりも大阪府の方が不動産投資がやりやすいのでしょうか?
今回はこちらの理由やそれぞれの違いについての解説記事となります。

 

今の時代、副業や老後のこと、税金対策などの面で不動産投資を行う方が多くなってきています。
不動産投資は安定した収入や保険などの対策にも利用出来たりと、メリットが非常に多い投資方法となっています。
こちらの記事を最後まで読んでいただければ、東京都と大阪府の不動産投資の違いがわかるようになっていますので、興味がある方は是非最後まで読んでみて下さい。

 

※本記事は2021年8月に掲載されたものです。
※不動産投資などの物価や地価は不定期に変動していますので、ご了承いただいた上での閲覧をお願いします。

 

?東京都と大阪府で不動産投資について比較してみると…
第一に、東京都と大阪府では不動産投資のやり方や程度、感覚などは大きく異なります。
他の都市でも言えることですが、一つの都市で上手くいった方法が他の都市でも通用することはあまり多くありません。
それは地域ごとに物価や人口、住民性なども変わってくるからです。

 

まずは、不動産投資の観点から大阪という都市についてみていきましょう。

 

・大阪は更なる発展が見込める都市
現在大阪は大阪駅北側を中心に都心部の再開発が始まっている現状です。
再開発に応じた今後の更なる発展が見込めれば、高い経済効果をもたらすことが期待できます。
今後リニアの開通などで経済圏を更に拡大させていくので、現在の大阪では不動産投資が行いやすいといえます。

 

・大阪市は人口2位の都市である
大阪市は人口2位の大都市ということですが、大阪市の人口の増え方は他の地域とは少し違ってきます。
通常人口というものは出生率が上がって増えてくるものですが、大阪市に関しては外部の地域からの転入に応じて人口が増えていることが確認されています。
主に都心部へ若い方の転入が増えている現状なので、不動産投資を行う時にとても有利な情報になるといえます。
転入が多いということはそれだけ部屋を借りたいという意思を持って来られる方が多いということなので、それだけ物件が借りられる率も高いといえるでしょう。

 

・大阪府は物件が安い
まず大阪府は、「物件の価格が割安である」という最大のメリットがあります。
大阪府といえば東京都に次ぐ第二の大都市と言っても過言ではない大きさを誇るのにもかかわらず、東京都よりも物件価格がかなり安い傾向にあります。

 

大阪府で有名な地域といえば梅田や難波、心斎橋などが挙げられ、こちらの都市は聞いたことがある方も多いでしょう。
こういった都心部の地域に該当する物件でも、2,000万〜前後で購入できてしまうのが大阪で不動産投資を行う強みの一つです。

 

が、物件の安さだけで不動産投資を行うことは基本ありません。
不動産投資といえば、利回りが最も大切な収入減となります。
では、東京都と大阪府で比べたとに利回りはどうなっていくのでしょうか。

 

・利回りとは
先程から何度か出ている利回りというのは、大きく分けて表面利回りと実質利回りに分けられます。
表面利回りは簡単に言うと物件の家賃収入の割合を示したもので、年間の家賃収入が物件の価格のどの程度の割合なのかを計算することを言います。
年間家賃収入÷物件価格で割り出すことが可能になっています。

 

そして実質利回りは固定資産税や管理費などの経費を含めて細かく算出したものを言います。
実際に東京と大阪で表面利回りを用いて計算してみると、どの程度の違いになるのでしょうか。
一般的な大阪の物件価格の平均は1,500万ほどで、家賃平均は7万円前後となっています。
対して東京の物件価格の平均は2,000万前後で、家賃平均はあまり変わらず8万円ほどとなっています。
この数字を使って計算してみましょう。

 

・大阪府の表面利回り(概算)
年間家賃収入:7万円×12か月=84万円
84万円÷1,500万円=0.056
大阪府の表面利回りは5.6%になる結果となります。

 

・東京都の表面利回り(概算)
年間家賃収入:8万円×12か月=96万円
96万円÷2,000万円=0.048
東京都の表面利回りは4,8%になる結果となります。

 

両方の表面利回りを比較するとその差は0.8%ととても小さな差になります。
短期的な投資などではほとんど差がないと思われがちですが、不動産投資とは長期にわたって運用するのが基本です。

 

・0.8%の差が数十年後には…
1,500万円の物件を所有して、20年間運用を続けたとすると、
1,500万円×0.8%×20年=240万円
となります。
長期運用することを想定すると、これだけの差が生じてくることになります。
20年で240万円はかなり大きな運用額になるので、これだけでも大阪で不動産投資を行う方がメリットがあることがわかります。
もちろんこちらは一つの物件のみで計算しているものなので、複数の物件を所有することで利益も変わってきます。

 

?購入する物件の立地を考慮することが、利回りをよくするコツ
先程の解説で東京と比べて大阪の方が不動産投資に向いている可能性が高い、ということはなんとなく理解してもらえたかと思います。
ですが、不動産投資というのは単に利益の世界の話だけではありません。
不動産投資を行う上で気を付けないといけないのは、「空き室リスク」と「家賃下落」です。
どちらのリスクも物件の立地状況が大きく関わってくるので、こちらについても触れていきましょう。

 

・空き室リスク
空き室リスクはその名の通り、運用している物件を借りている人間がいない状態のことを指します。
物件が借りられなければ収入を得ることは全く無いので、まずは借りてもらうことと、住み続けてもらうことが第一となります。

 

物件が入居者に借りられる条件は多々ありますが、やはり「人気のある地域」「住みやすい周囲の環境」が第一です。
人気のないエリアや周囲の交通機関の状況、生活に必要な店舗や施設などの状況が悪ければ借りたいと思う方も減ってしまいます。

 

・家賃下落
もう一つの家賃下落に関しては、人気のないエリアなどに立地している物件で、入居してもらうために家賃を下げざるを得ない状況のことを指します。
こちらも空き室リスクと同様、やはり住みやすい地域に位置した物件であることが望ましいと考えられます。

 

以上のことから、二つのリスクを回避するためには人気のあるエリアの中から購入する物件を選ぶのが大切です。

 

?大阪府の人気エリアは?
では実際に大阪府の人気エリアに関してはどのエリアが該当するのでしょうか。
有名なのは中心6区のエリアで、大阪環状線よりも内側に位置するエリアの物件が良いことが多いです。
中心6区とは北区、南区、中央区、西区、天王寺区、浪速区、福島区の6つの地区を指しており、こちらの地域が商業施設などの集中により人気のあるエリアだといわれています。
観光地などで人気のある大阪の繁華街もこちらのエリア内に位置しています。

 

人気のあるエリアで物件を購入することがリスク回避に貢献できるだけではなく、安定した地価の中で運用ができるので、初心者の方でも購入しやすく、また売却を行うことになった際の金額も安定していることが多いのが特徴です。

 

?大阪には更なる経済効果もこれから期待できる!
先程再開発の話に軽く触れていますが、実際にどのようなものがあるのでしょうか。
大阪で今最も話題に上がっているのは2025年に開催予定の「日本国際博覧会」で、大阪・関西万博と呼ばれているものです。

 

もう一つ話題に上がっているのは、ニュースなどにも取り上げられているカジノ関係の部分で、統合型リゾートの設置を行うという部分です。
この二つが大阪で実現すれば、とても大きな経済効果をもたらすことになります。

 

大規模な施設を開発、設置するとともに交通網の整備も併せて行われることがあるので、大阪モノレールや大阪メトロ中央線、京阪中之島線などの延伸計画といった路線の整備や拡張が広まれば、人の流れそのものが変化して良くなっていく可能性が十分に考えられます。

 

?じゃあ逆に東京はどうなの?
不動産投資を行うにおいて東京よりも大阪の方が有利になる可能性が高いという内容ですが、もちろん東京で不動産投資を行うのがダメというわけでありません。

 

・東京都は地価が安定しており、家賃下落などが起きにくい
大阪府は先程紹介している通り、人気のあるエリアで不動産投資を行うことが最も推奨されています。
逆に言うと大阪府はそれだけ人気のあるエリアが限られており、特に梅田を中心とした北側のエリアに人気が集中しているのが現状です。

 

では東京都はどうなのでしょうか。
東京都も同じく人気のあるエリアはもちろん存在します。
市街地など、東京23区内であれば安定した不動産投資を行うことが出来るといえるでしょう。
また、東京自体の地価が下がりにくい傾向にあるので、広いエリアで安定した家賃収入を得ることが出来る可能性が高いといえます。
それゆえに、購入時の物件価格は大阪よりも東京の方が高額になっている傾向があります。

 

 

・東京自体にも再開発の話は多い
大阪の万博やカジノのように、東京にも再開発の話は多く上がっています。
例えば渋谷ストリームや渋谷スクランブルエリアなどが竣工されている渋谷エリアでは、宮下公園や駅桜丘口などが再開発される見通し。
世田谷エリアでの小田急線の整備など、再開発は多くの地域で行われています。

 

再開発で最も期待されているのは丸の内と大手町エリアに関しての常磐橋街区再開発プロジェクトや大手町ワンといったかなり大きな規模で行われるものです。
虎ノ門では東京メトロの虎ノ門ヒルズ駅が新たに開かれることや、駅と一体になった虎ノ門ヒルズステーションタワーの竣工が2022年から開始されることが明らかになっています。

 

それ以外にもリニア新幹線の開通や羽田などの再開発など、東京都を取り巻く再開発の話題は多くあるので、今後更に発展していく見通しになっています。

 

・東京オリンピックの影響は?
東京オリンピックが開催され、世界中から注目を浴びた都市としても東京は有名です。
オリンピック開催に伴い物価や地価も変わりますし、地価の上昇に伴って物件がなかなか購入できない方も多かったのではないでしょうか。

 

では東京オリンピックの開催を終えて、今後東京の地価はどうなっていくのでしょう。
一部の専門家の意見では、やはりオリンピックが終わった後から物件の価格が軒並み減少したり、地価の減少が起きるという見方をする方も少なくありません。

 

そういった見解を元に考えれば、大阪で不動産投資を行う方が安定であるという考えももちろんあるでしょう。

 

東京の物件が安くなれば購入もしやすくなりますが、今後の動向によっては購入を行わない方が良い場合もあります。
確かにオリンピックという世界的な一大イベントを終えた後にはなりますが、東京都では今後も大規模な再開発の予定なども立っているので、状況を見極めた動きがとても重要となります。

 

?まとめ
今回は東京と大阪での不動産投資がどのように変わってくるのかの比較、大阪がおすすめの理由などを紹介してきました。
大阪は人気のエリアがあり、その周辺で不動産投資を上手く行うことがカギになっています。また、これからの大規模再開発に向けた経済効果も見逃せないところなので、日本第二位の大都市である大阪で不動産投資を行うのは魅力的であると思います。
東京オリンピックを終えた東京でも、今後の大規模再開発の話題はありますし、日本の首都というブランドを持ち合わせているのが強みなので、東京で不動産投資を行うことも決して悪いというわけではありません。

 

いかなる時もどちらが有利、ということは無いので、その時の物価や地価、購入する物件の立地状況やエリアの状態などを上手く見極めて投資を行うのが最も効果的な方法です。

 

どちらを選べばよいのかどうしても判断が出来ないという場合は、東京と大阪両方で不動産投資を運用していく方法を取ることも出来ますので、今回のこちらの記事を参考に不動産投資の運用を行ってみて下さい。

 

効率的な資産運用を行い、今後の人生を豊かなものにしていけることを祈っています。


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